Igor Ambrózy

31. 01. 2022

Bývate v prenajatom byte? Do čoho musíte investovať vy a čo vám nahradí prenajímateľ?

Pokiaľ bývate v prenajatom byte, z času na čas je potrebné urobiť drobné úpravy alebo údržbové práce, aby bolo bývanie komfortné. Či už sa jedná o výmenu žiarovky alebo vodovodnej batérie, občas je investícia potrebná, ba priam nevyhnutná. Do akej miery musí investovať nájomca a čo je už v kompetenciách prenajímateľa? Zväčša sú tieto veci definované v uzavretej nájomnej zmluve a tým pádom nájomca presne vie, čo ešte spadá pod jeho kompetencie investovania a čo už musí uhradiť vlastník nehnuteľnosti. Ak však toto v nájomnej zmluve definované nie je, náhrady nákladov sa spravujú podľa ustanovení v Občianskom zákonníku.

Náklady nájomcu nemusia byť vysoké

Podľa Občianskeho zákonníka by mal nájomca uhradiť náklady na opravy a bežnú údržbu vzniknuté počas dlhšieho užívania predmetnej nehnuteľnosti. Drobné opravy podľa zákona sa delia na opravy miestností, ktoré neslúžia na bývanie a teda napríklad výmenu tesnení, opravu kohútikov plynových sporákov, termostatov, okien, rúry na pečenie, náhradu podlahových líšt, prahov či dlaždíc do 1,5 metra štvorcového. Druhou časťou sú všetky opravy, ktorých náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64€. Ak sa na jednej veci vykonáva viac opráv, rozhodujúci je súčet všetkých nákladov. Medzi drobné úpravy sa pri dlhodobom nájme počíta aj maľovanie či udržiavanie podlahy.

Ak však ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy zistíte nejaké drobné nedostatky, tie je povinné uhradiť prenajímateľ. Na vlastné náklady musí nájomca zaplatiť aj závady a poškodenia, ktoré v byte spôsobil počas jeho užívania. Stavebné úpravy vykonané bez súhlasu prenajímateľa je potrebné taktiež uhradiť, prípadne na vlastné náklady uviesť nehnuteľnosť do pôvodného stavu. Pokiaľ sa však nájomca správa v nehnuteľnosti ako by bola jeho “vlastná”, k škodám zväčša nedochádza a ak áno, zvyčajne len nedopatrením.

Ktoré náklady musí zaplatiť prenajímateľ? 

Prenajímateľ musí predovšetkým odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu predmetnej nehnuteľnosti a uhradiť s tým súvisiace náklady. Ak po upozornení tieto závady neodstráni a je ich povinný odstrániť nájomca, ten má právo požiadať o náhradu nákladov vynaložených na odstránenie závad do šiestich mesiacov od ich odstránenia.

Prenajímateľ môže preplatiť nájomcovi aj náklady na rekonštrukciu v prípade, že je vykonávaná s jeho súhlasom. Ich preplatenie závisí na dohode, spravidla to býva až po ukončení nájmu, ak sa k tomuto zaviazal. Ak sa k tomuto prenajímateľ nezaviazal, nájomca môže požadovať protihodnotu k sume, o koľko sa zvýšila hodnota bytu. V tomto prípade je vhodné nechať vypracovať znalecký posudok, aby nebol nájomca škodný.