Kúpiť byt teraz alebo počkať? Hypotéky opäť menia realitný trh

4. 5. 2026

4. mája

Rozhodovanie, či kúpiť nehnuteľnosť teraz alebo ešte počkať, je dnes náročnejšie než pred pár mesiacmi.

Trh sa mení. Úroky na hypotékach po krátkom poklese opäť mierne rastú. Ceny nehnuteľností výrazne neklesajú. A veľa kupujúcich si kladie rovnakú otázku:

Mám kúpiť teraz, alebo radšej počkať?

Odpoveď nie je jednoduchá. A už vôbec by nemala stáť iba na pocite, že „teraz treba rýchlo konať“ alebo naopak „určite príde veľký pokles cien“.

Realitný trh dnes potrebuje pokojné rozhodovanie, nie paniku.

Hypotéky sa opäť menia

Po období, keď sa zdalo, že úroky na hypotékach môžu postupne klesať, prišlo ďalšie ochladenie očakávaní.

Pri trojročnej fixácii sa sadzby dnes pohybujú približne medzi 3,4 až 3,8 %. Ešte začiatkom roka pritom smerovali bližšie k hranici 3 %.

Banky reagujú najmä na vývoj dlhodobých úrokových sadzieb a výnosov zo štátnych dlhopisov. Do toho vstupuje aj neistota vo svete, ceny energií a riziko vyššej inflácie.

Pre kupujúcich to má veľmi praktický dopad.

Niektorí už nemusia dosiahnuť na takú výšku úveru ako pred pár mesiacmi. Iní musia riešiť vyššie vlastné zdroje alebo dofinancovanie.

Inými slovami:

Byt môže stáť rovnako, ale mesačná splátka môže byť vyššia.

Ceny zatiaľ výrazne neklesajú

Veľa ľudí čaká, že vyššie úroky automaticky stlačia ceny bytov a domov nadol.

Lenže realita je zatiaľ iná.

Podľa realitného barometra ceny v marci medzimesačne stúpli približne o 0,8 % a medziročne až o 11 %.

To neznamená, že každý byt sa predá za akúkoľvek cenu. Skôr to ukazuje, že plošný veľký pokles cien sa zatiaľ nekoná.

Dôvod je pomerne jednoduchý:

ponuka bývania je stále obmedzená,
dopyt úplne nezmizol,
kvalitné nehnuteľnosti si držia hodnotu,
predávajúci zatiaľ výrazne neznižujú očakávania.

Kupujúci sú opatrnejší

Zmena je však viditeľná v správaní ľudí.

Kupujúci dnes viac porovnávajú. Viac počítajú. Častejšie vyjednávajú o cene. A menej podliehajú strachu, že ak nekúpia okamžite, „zmeškajú príležitosť“.

To je zdravý posun.

Na druhej strane časť kupujúcich reaguje opačne. Snažia sa vybaviť hypotéku čo najskôr, kým sú podmienky ešte relatívne prijateľné.

Obe reakcie sú pochopiteľné.

Problém nastáva vtedy, keď sa človek rozhoduje iba pod tlakom — či už zo strachu, že ceny utečú, alebo z nádeje, že určite výrazne padnú.

Čo sa môže diať ďalej?

Vývoj bude závisieť najmä od inflácie, úrokových sadzieb, ekonomickej situácie a geopolitiky.

Odborníci pracujú s viacerými scenármi.

1. Rýchle upokojenie situácie

Ak sa situácia vo svete upokojí, ceny nehnuteľností by mohli ďalej rásť. Úroky by sa mohli zvýšiť len mierne.

2. Dlhšie obdobie neistoty

Ak konflikt a neistota vo svete pretrvajú, rast cien môže spomaliť a hypotéky sa môžu pohybovať vyššie, približne okolo 3,8 až 4 %.

3. Zhoršenie situácie

Pri horšom vývoji by úroky mohli ísť ešte vyššie. Rast cien nehnuteľností by sa pravdepodobne spomalil, no ani v takom scenári sa zatiaľ nehovorí o výraznom plošnom poklese cien.

Skôr môže prísť stagnácia alebo pomalší rast.

Čakať na veľký pokles cien nemusí byť stratégia

Veľa kupujúcich dnes dúfa, že ceny výrazne klesnú.

Môže sa stať, že niektoré nadhodnotené nehnuteľnosti zlacnejú. Najmä tie, ktoré sú na trhu dlhšie, majú slabú prezentáciu alebo cenu nastavenú mimo reality.

Ale čakať na veľký plošný pokles môže byť riziko.

Už v roku 2023 sa ukázalo, že vyššie úroky samy o sebe nestačili na výrazné zlacnenie bytov. Trh sa spomalil, kupujúci boli opatrnejší, ale ceny sa nezrútili.

Pri bývaní totiž nerozhodujú len úroky. Rozhoduje aj ponuka, lokalita, kvalita nehnuteľnosti, dostupnosť financovania a životná situácia kupujúceho.

Kedy má zmysel kúpiť teraz?

Kúpa môže dávať zmysel aj dnes, ak:

máte stabilný príjem,
máte zvládnuteľnú splátku,
nekupujete na hrane možností,
našli ste nehnuteľnosť, ktorá vám dáva dlhodobý zmysel,
rozumiete technickému stavu bytu alebo domu,
máte preverné financovanie,
nejdete do kúpy iba zo strachu, že „potom už nebude“.

Najdôležitejšie je, aby kúpa dávala zmysel aj vtedy, ak sa trh najbližšie mesiace nebude správať ideálne.

Kedy je lepšie počkať?

Počkať môže byť rozumné, ak:

nemáte jasné financovanie,
splátka by bola príliš vysoká,
nemáte rezervu,
kupujete pod tlakom,
nerozumiete zmluvám alebo technickému stavu nehnuteľnosti,
neviete porovnať viac ponúk,
rozhodujete sa len podľa emócie.

Byt sa nekupuje podľa pocitu z jednej obhliadky.

Najmä prvý byt treba kupovať systémovo.

Najväčšia chyba nie je kúpiť teraz alebo počkať

Najväčšia chyba je kúpiť naslepo.

Teda bez porovnania, bez prepočtu, bez preverenia bytu, bez pochopenia zmlúv a bez jasnej odpovede na otázku:

Čo sa stane, ak sa moja situácia alebo splátka zmení?

Preto dnes nie je najdôležitejšie trafiť ideálny moment na trhu.

Dôležitejšie je vedieť, či konkrétna kúpa dáva zmysel vám.

Záver

Realitný trh vstupuje do obdobia väčšej neistoty. Hypotéky sa opäť menia, ceny bývania výrazne neklesajú a dostupnosť bývania sa zatiaľ nezlepšuje.

Ak nad kúpou uvažujete, nespoliehajte sa na zázrak v podobe veľkého poklesu cien.

Rozhodujte sa podľa čísel, lokality, kvality nehnuteľnosti, vlastnej rezervy a dlhodobého plánu.

Kúpiť teraz alebo počkať?

Správna otázka znie trochu inak:

Je táto konkrétna nehnuteľnosť pri mojom financovaní bezpečné a rozumné rozhodnutie?

Ak na túto otázku neviete odpovedať pokojne, ešte nie ste pripravení kúpiť.

A práve vtedy sa oplatí zastaviť, preveriť fakty a rozhodnúť sa hlavou, nie tlakom.